三田市で相続した実家の抵当権は大丈夫？売却時の注意点を解説｜三田市で不動産売却をお考えなら有限会社三愛住宅

筆者池垣進也

不動産キャリア8年

親から相続した実家を売ろうとしたとき、登記簿を確認して「抵当権」という言葉を見て不安になる方は少なくありません。

・住宅ローンが残っているのか分からない

・抵当権が付いたままでも売却できるのか不安

・相続登記や名義変更を何から進めればよいのか分からない

・相続人が複数いて話がまとまっていない

このようなお悩みを抱えたまま売却を進めると、契約直前で手続きが止まってしまうこともあります。

しかし、抵当権が付いているからといって、すぐに「売れない」というわけではありません。

相続登記の状況、ローン残高、相続人同士の合意状況などを整理しながら進めれば、売却できるケースは多くあります。

この記事では、

・抵当権とは何か

・相続した実家を売却するときの流れ

・よくあるトラブルや注意点

・税金や今後の活用方法の考え方

を、できるだけ分かりやすく解説します。

【目次】

・相続した実家と抵当権の基本を整理しよう
・抵当権付きの相続実家を売却するときの手続きの流れ
・相続実家に抵当権が残る場合の売却時の注意点
・売却前に確認したい税金・期限と相続実家の活用方針
・まとめ

相続した実家と抵当権の基本を整理しよう

まず理解しておきたいのが、「相続した＝すぐ自由に売却できる」わけではないという点です。

不動産は、亡くなった方の名義のままでは原則として売却できません。

そのため、まずは相続人を整理し、誰が不動産を取得するのかを決めたうえで、相続登記を行う必要があります。

なお、相続登記は令和6年4月から義務化されており、相続を知った日から3年以内の申請が必要となっています。

また、実家に住宅ローンなどが残っていた場合、不動産には金融機関の「抵当権」が設定されていることがあります。

抵当権とは、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、金融機関が不動産を担保として確保するための権利です。

つまり、

・ローンがまだ残っている

・完済したが抵当権抹消登記をしていない

といった場合には、登記簿に抵当権が残っていることがあります。

相続によって所有者が変わっても、抵当権は自動では消えません。

そのため、売却前には、

・ローン残高はいくらか

・完済済みかどうか

・抵当権をいつ抹消するのか

を整理しておく必要があります。

まずは登記事項証明書（登記簿）を取得し、

・現在の所有者

・持分割合

・抵当権の有無

・金融機関名

・住所や氏名の一致

を確認するところから始めましょう。

確認項目	確認の目的	確認のタイミング
相続登記の有無	現在の正式な所有者の確認	売却検討を始める前
抵当権の設定状況	ローン残高や担保権の確認	査定依頼や相談の前
住所氏名の登記	登記情報と現状の一致確認	売買契約前の最終確認

抵当権付きの相続実家を売却するときの手続きの流れ

抵当権付きの実家を売却する場合は、次のような流れで進めることが一般的です。

1．相続人を整理する

2．遺産分割協議を行う

3．相続登記を行う

4．ローン残高や抵当権を確認する

5．売却活動を行う

6．決済時にローン完済・抵当権抹消を行う

まず重要なのは、相続人同士で「誰が不動産を相続するのか」を決めることです。

相続人が複数いる場合は、遺産分割協議書を作成し、その内容に基づいて相続登記を進めます。

この段階が曖昧なままだと、後から「売却に同意していない」といったトラブルにつながることがあります。

そのうえで、金融機関へ連絡し、

・現在のローン残高

・毎月の返済状況

・完済に必要な金額

を確認します。

売却代金で住宅ローンを完済するケースでは、通常、

「買主から代金を受け取る」

　↓

「その代金でローンを完済する」

　↓

「抵当権抹消登記を行う」

という流れを、決済日に全てまとめて行います。

このときは、金融機関・司法書士・不動産会社が連携して段取りを進めることが多いため、早めに準備しておくと安心です。

手続き段階	主な内容	完了の目安
相続関係の整理	遺産分割協議・協議書作成	売却前の早い時期
名義とローンの確認	相続登記・ローン残高確認	売買契約前まで
決済・登記手続き	ローン完済・抵当権抹消登記	決済当日

相続実家に抵当権が残る場合の売却時の注意点

注意したいのが、「売却代金よりローン残高の方が多いケース」です。

たとえば、

・売却価格 1,200万円

・ローン残高 1,500万円

という場合、不足分300万円を自己資金などで補えなければ、抵当権を外せず、売却できない可能性があります。

このような状態は「オーバーローン」と呼ばれます。

また、固定資産税や管理費、ローン返済の滞納がある場合には、差押えなどに発展するケースもあるため注意が必要です。

さらに、相続人が複数いる場合の共有名義も、よくあるトラブルの一つです。

共有名義の不動産を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。

・一人だけ売却に反対している

・相続人同士の関係が悪い

・連絡が取れない相続人がいる

といった場合には、売却が長期化することもあります。

また、売却直前になって、

・抵当権が残ったままだった

・完済書類を紛失していた

・登記上の住所が古いままだった

と判明するケースも少なくありません。

こうした問題は、決済直前に発覚すると売買契約延期の原因になりやすいため、できるだけ早い段階で確認しておくことが大切です。

注意点の種類	主な内容	早めに確認したいこと
オーバーローン・滞納	売却価格より残債が多い	ローン残高・査定価格
共有名義・相続人	全員の同意が必要	相続人の意向
登記・書類の不備	抵当権や名義不一致・住所変更未了	登記簿・完済書類

売却前に確認したい税金・期限と相続実家の活用方針

相続した実家を売却するときは、まず譲渡所得税の仕組みを押さえておくことが大切です。
譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算され、そこに一定の税率がかかります。
相続した不動産を売却するときは、税金の特例も重要です。

たとえば、一定の条件を満たす場合には、「相続空き家の3,000万円特別控除」が利用できる可能性があります。

これは、相続した空き家を売却した際、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

ただし、

・被相続人が一人暮らしだった

・一定期間内の売却である

・耐震基準を満たす

など、細かな条件があります。

また、「売却する」「賃貸に出す」「自分や家族が住む」といった選択肢を比較しながら考えることも大切です。

抵当権が残っている場合には、「売却代金で完済するのか」「しばらく賃貸運用するのか」によって、必要な資金計画も変わってきます。

さらに、

・固定資産税

・修繕費

・空き家管理費

・将来の売却可能性

まで含めて考えることで、無理のない方向性を整理しやすくなります。

検討項目	主なメリット	主な注意点
売却して現金化	ローン完済・維持費解消	税金や特例確認
賃貸として活用	家賃収入が得られる	空室・修繕リスク
自分や家族が居住	住居として利用可能	維持費負担